つなぐ不動産株式会社

アンダーローンとは

売却価格がローン残金を上回ることをいいます。例えば、ローンの残金が1,000万円で、売却価格が2,500万円の場合は1,500万円のプラスになりますから、問題なく売却できる可能性が高くなるのです。

売却金額がローン残金よりも低くなったとしても、足りない分は自己資金で補うことで売却を成立させることもできます。

アンダーローンでの不動産売却の流れ

1：売却時にかかる諸費用を確認する

2：業者に仲介売却を依頼して販売を開始する

3：買い手が見つかったら、売買契約を交わして抹消登記を行う

1の諸費用は、業者に支払う仲介手数料（不動産売却価格の3％）、印紙代、登記費用などになります。

アンダーローンの成立と手続き

通常であれば、ローンが残っている不動産は売却できません。しかし、売り手と買い手、仲介担当者、司法書士が同席して合意した場合は売却が成立し、売却とローン完済を同時に行うことができます。

また、売却する場合の手続きは、以下のとおりです。

1：ローン完済後に不動産が買い主のものになることが明記された登記書類を確認する

2：買い主に金融機関から融資が行われる

3：買い主が売り主の口座に売却金額を振り込んでローンが完済される

4：司法書士が抵当権抹消登記および抵当権移行登記を行う

アンダーローンによる不動産売却は、珍しいケースではなく不動産売買ではよくあることです。決してイレギュラーな形での売買ではないので、安心して売買を進めましょう。

自己資金で不足分を補う

不足分を自己資金（預貯金など）から補えるならば何も問題ありません。ただし、自己資金で完済しても手元にお金がわずかしか残らないということになれば、その後の生活に支障が出る可能性もあるので注意しましょう。

住み替えローン

住み替えローンとは、オーバーローンになった不動産を売却したあとの残り分のローン（残債）と、新しい家の購入のためのローンの両方を融資してもらえる方法です。

本来であれば、新たなローンを組むためには、既に組んでいるローンを完済しなければなりません。しかし、新しいローンを組んだのち、両方のローンの完済が可能であると金融機関が判断した場合に限り、売却と新規ローンが認められます。

住み替えローンでは金利が高くなる傾向があり、ローンを組む側は返済が大変になるのでしっかりと計画を立てて実施する必要があります。

任意売却

任意売却とは、既存の住宅ローンの返済が難しくなった場合、債権者（金融機関）の同意を得て売却することをいいます。この場合、売却しても残債は残りますが、市場価格に近い相場で売却できる可能性が高いので、残債が少なくなりやすいのがメリットです。

任意売却を実現するには、金融機関と交渉して同意を得なければなりません。しかし、自身で金融機関と交渉するというのはなかなか大変です。この場合、業者に任意売却の交渉を依頼するのが推奨されます。