つなぐ不動産株式会社

瑕疵の意味は

「瑕疵」は簡単にいうとキズや欠点などの意味で、不動産取引では「欠陥や不具合」の意味が当てはまります。「瑕疵」は性能や機能が損なわれている状態で、「瑕疵」と考えられる具体的例としては以下の症状が挙げられます。

（旧）「瑕疵担保責任」とは

上述したような瑕疵に対し、責任を負うことをいいます。しかし、（旧）「瑕疵担保責任」にはいくつかのポイントがあります。

隠れた瑕疵であること

（旧）「瑕疵担保責任」では隠れた瑕疵のときのみ、売り主は買い主に対して責任を負います。隠れた瑕疵とは、「売り主が売却したときに気づかなかった瑕疵」という意味です。つまり、売り主が雨漏りやシロアリのことを知らなかったら、買い主は売り主に対して責任を追求できませんでした。したがって、売り主がその瑕疵について知っていたかどうかが、重要になります。

請求できるのは「損害賠償請求」「契約解除」のみ

不動産の欠陥や不具合を売り主が知っていた場合、買い主にできることは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかのみでした。「契約不適合責任」ではより多くの請求ができます。詳しくは次項で解説します。

隠れた瑕疵であるかは関係なくなった

以前のように売り主が知っていたかいないかは関係なく、契約内容に適合しているかが論点です。契約内容に適合していなければ、売り主がすべての責任を負います。

売り主の責任範囲が拡大している

買い主はより多くの権利が与えられている

（旧）「瑕疵担保責任」では買い主ができたことは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかでした。「契約不適合責任」では買い主の権利が追加されています。追加分も含めた、買い主の権利は次の5つです。

• 追完請求権：契約に沿った対応を請求する権利
• 代金減額請求権：売買代金の減額を請求する権利
• 催告解除：追完請求に応じない売り主に対し契約解除する権利
• 無催告解除：契約不適合を理由に契約解除を請求する権利
• 損害賠償請求：損害に対して補償を求める権利

損害賠償の範囲も拡大している

損害賠償請求は（旧）「瑕疵担保責任」でもできましたが、「契約不適合責任」では範囲が拡大しています。また、以前は信頼利益に限定されていましたが、履行利益も損害賠償請求の範囲内となりました。

例えば、雨漏りでホテルに寝泊まりしなくてはいけなくなった場合、「契約不適合責任」ではその宿泊費用も損害賠償請求の範囲に含まれます。

古い建物は契約不適合となる可能性が高いので、責任を追求されないように対処が必要です。ただし、物件の状態によって対処方法は異なりますから、自己判断はせずまずは不動産業者に相談することをおすすめします。